نکاتی راجع به صدور اجرائیه دفاتر اسناد رسمی

P. mohammadi_35Q, [۱۸.۰۷.۱۷ ۲۲:۳۹]
باسمه تعالی
مباحث بیست و هفتمین کارگاه آموزشی کانون سردفتران قم- 1396/04/20
موضوع : نقش و تکالیف دفاتر اسناد رسمی در اجرای مفاد اسناد رسمی (نکات راجع به صدور اجرائیه و عملیات اجرایی)1⃣
با تدریس جناب آقای روز خوش رئیس واحد اجرای ثبت قم
ا????
-  برای تقاضای صدور اجرائیه از دفترخانه سردفتر باید هویت و سمت درخواست کننده را احراز کند.(تبصره ماده 3 و ماده 5 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)
✅✅ -  مواردی که باید در تقاضانامه اجرا درج شود: 1 –  مشخصات درخواست کننده و متعهدین شامل : نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور شناسنامه، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی ، محل اقامت متعهد شماره دفترخانه ، 2 – موضوعی که اجرای آن درخواست شده است.3 – خسارت تاخیر تادیه( صرفا در صورتی که درخواست کننده طلبکار بانک یا مرجعی مجاز برای مطالبه خسارت تاخیر تادیه باشد و نیز خسارت تاخیر تادیه در سند تصریح شده باشد) . 4 – ذکر شماره و تاریخ سندی که درخواست اجرای آن شده است.5 – میزان اصل طلب. 6 – میزان سود. 7 – حق بیمه که بستانکار طبق شرط سند پرداخت کرده است. 8 – میزان خسارات تاخیر تادیه تا روز تقاضا.
✅✅ -  اوراق تقاضای اجرائیه 4 قسم است و عبارتند از: 1 – تقاضای اجرائیه هایی که از دفتراسناد رسمی به عمل می آید. 2 – تقاضاهای اجرائیه چک که مستقیما از سوی اداره ثبت به عمل می آید. 3 – سایر تقاضاهایی مثل اجرای قبوض اقساطی و قبض تخلیه که صرفا از اداره ثبت محل صورت می گیرد. 4 – تقاضای اجرای مهریه که از سوی دفاتر رسمی ازدواج تنظیم کننده سند ازدواج به عمل می آید .
✅✅-  نمونه ی این تقاضا نامه ها در سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور " در این آدرس  http://ssaa.ir/Default.aspx?tabid=3587 " قابل دسترسی می باشند.
✅✅-  وجه الالتزام عدم انجام تعهدات منجز قابل مطالبه می باشد( ماده 36 آیین نامه اجرا)
✅✅-  مبالغ مندرج در اجرائیه نباید با مبالغ سند مغایرت داشته باشد والا مانع اجر اخواهد بود.
✅✅-  اصل طلب در تقاضا نامه و اجرائیه به هیچ وجه نمی تواند بیشتر از مبلغ سند باشد.
✅✅-  طلب و تعهد باید منجز باشد والا برای مطالبات معلق یا مشروط نمی توان اجرائیه صادر کرد و نیاز به رسیدگی قضایی دارد.( تبصره 2 ماده 5 آیین نامه اجرا)
✅✅-  اهمیت ذکر آدرس صحیح و دقیق : ذکرآدرس دقیق و واضح طرفین بخصوص راهن و مدیون در اسناد ذمه ای و رهنی برای استفاده هنگام صدور اجرائیه بسیار اهمیت دارد.
✅✅-  درج تلفن همراه طرفین در نسخه چاپی سند : نظر به اجرایی و فراگیر شدن ابلاغ الکترونیکی و پیامکی در مراحل اجرا شماره تلفن همراه طرفین را در نسخه چاپی سند درج نمایید.
✅✅-  در اسناد رهنی مورد رهن باید دقیق و واضح باشد هر گونه اشتباه در مورد رهن خصوصا در پلاک ثبتی مانع اجرا خواهد بود.
✅✅-  ضرورت وجود بدهکار در سند رهنی : در اسناد رهنی وجود مدیون و وام گیرنده ضروری است و اگر وام گیرنده همان راهن است باید تصریح شود.
✅✅-  دو شرط لازم برای مطالبه خسارات تاخیر تادیه در تقاضا نامه عبارتند از 1 – مرتهن بانک یا مرجعی باشد که قانونا حق مطالبه خسارت تاخیر تادیه داشته باشد.2 – خسارت تاخیر تادیه و میزان آن در متن سند تصریح شده باشد.در غیراین صورت اجرای ثبت به مطالبه خسارت تاخیر تادیه ترتیب اثر نخواهد داد.
✅✅-  صدور اجرائیه و زمان آن: طبق ماده 5 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی با وصول تقاضای اجرای از سوی ذینفع مواعد در صدور اجرا باید رعایت شود :الف -  ظرف 24 ساعت باید اجرائیه صادر شود . ب – ظرف 24 ساعت بعدی اجرائیه باید تحویل اجرای ثبت شود.( به نظر میرسد این تقسیم بندی زمانی برای صدور و ابلاغ اجرا از این جهت است که سردفتر فرصت برای ابلاغ مراتب اجرا به متعهد داشته باشد.)
✅✅-  ضرورت اطلاع مراتب صدور به متعهد : طبق ماده 16 آیین نامه اجرای به محض صدور اجرائیه سردفتر باید با پست سفارشی به آخرین نشانی متعهد ارسال نماید. قبض این ارسال جزو منضمات اجرائیه خواهد بود.
✅✅-  آدرس : آدرس متعهد همان است که در سند قید شده است و تغییر آدرس در اجرائیه یا اطلاعیه مجاز نیست.
✅✅-  اعلام تغییر آدرس هر ذینفع یا متعهد از سوی آن ذینفع یا متعهد صرفا باید مستند به سند رسمی یا گواهی نیروی انتظامی باشد والا پذیرفته نیست( ماده 17 آیین نامه اجرا)
✅✅-  ضرورت صدور قبض تخلیه هنگام تنظیم سند : در اسناد اجاره و بیع غیر منقول مبتنی بر تخلیه موجل، حتما قبض تخلیه صادر نمایید، صرفا با قبض تخلیه میتوان، تخلیه را به اجرا گذاشت.
✅✅-  تعداد نسخ اجرائیه: تعداد نسخ اجرائیه باید به تعداد متعهدین × 2 + یک نسخه باشد و اگر اجرائیه راجع به معاملات املاک باشد یک نسخه دیگر به این نسخ اضافه خواهد شد.(ماده 5 و 6 آیین نامه اجرا).
????ادامه مطب????

P. mohammadi_35Q, [۱۸.۰۷.۱۷ ۲۲:۴۰]
??????مراحل عملیات اجرا:??????
????در یک تقسیم بندی کلی مراحل اجرا به دو مرحله کلی تقسیم میشوند که این دو مرحله مجموعا دارای 12 بخش یا عملیات به شرح ذیل میباشند.
این دو بخش کلی عبارتند از: الف _ بخش دستور اجرا. ب _ عملیات اجرا.
????نکته : تفاوت این دو مرحله در این است که شکایت از مرحله دستور اجرا در دادگاه به عمل می آید ولی شکایت و اعتراض در مرحله عملیات اجرا از رئیس ثبت محل به عمل می آید که در هیات نظارت رسیدگی میشود.
??الف : مرحله دستور اجرا :
??1 – تقاضای صدور اجرائیه که از دفتراسناد رسمی یا دفتر رسمی ازدواج یا مستقیما از اداره ثبت محل به عمل می آید.( که به شرایط  تقاضای اجرائیه از دفترخانه فوقا اشاره شد)
??2 – صدور اجرائیه ( که به شرایط صدور و تعداد نسخ فوقا اشاره شد)
از این مرحله به بعد را مرحله عملیات اجرا می نامند:
??ب: مرحله عملیات اجرا:
??3 – تشکیل پرونده : پس از ارسال اجرائیه مطابق مقررات به دایره ی اجرای اداره ثبت محل و دریافت رسید در صورت نبود نقص دستور تشکیل پرونده اجرایی صادر میشود از این به بعد را مرحله عملیات اجرا می نامند.
??4 – ابلاغ اجرائیه :
☑️- این بخش را مهمترین بخش از عملیات اجرا می توان دانست.
☑️- ابلاغ از طریق اداره پست و بتوسط مامورین آن انجام میشود.
☑️- در خارج از محدوده شهرها ابلاغ از طریق مامورین پاسگاه انجام میشود.
☑️- اگر اقامت متعهد تعیین نشده یا خلاف واقع باشد ابلاغ با یک نوبت آگهی از طریق روزنامه های کثیر الانتشار صورت خواهد گرفت.( ماده 18 ایین نامه اجرا)
☑️- در این ابلاغها به متعهد 10 روز مهلت داده می شود تا نسبت به انجام تعهد یا تادیه دین خود اقدام کند.
☑️- در این مرحله و ظرف 10 روز ازابلاغ اگر متعهد نسبت به انجام تعهد یا تادیه دین خود اقدام کند از پرداخت حقوق دولتی باری اجرائیه معاف است .??5 – دستور ترتیب اجرا:
??-  اگر ظرف 10 روز متعهد اقدام نکند به درخواست بستانکار ترتیب اجرا داده میشود.
??-  دراین مرحله ابتدا از اداره ثبت محل وضعیت ملک مورد رهن استعلام میشود.
??-  اگر ملک در حوزه دیگری قرار داشته باشد طبق ماده 30 و 31 آیین نامه اجرا برای ادامه عملیات اجرا به رئیس حوزه ثبت مذکور نیابت داده میشود ادامه عملیات اجرا تا پایان در آن حوزه انجام خواهد شد.
??6_ ارزیابی ملک:
??-  این مرحله نیز صرفا با درخواست بانک یا مرتهن صورت می گیرد.
??-  برای ارزیابی ملک کارشناس تعیین میشود که با مامور اجرا نسبت به ارزیابی اقدام می کنند و مبلغ ارزیابی ظرف 20 روز باید اعلام شود.
??-  مبلغ ارزیابی به طرفین( متعهد و بستانکار) ابلاغ میشود و ظرف 5 روز مهلت اعتراض دارند.
??-  در صورت اعتراض به قید قرعه از بین 3 کارشناسی ارزیابیی که رئس ثبت معین می کند یکی انتخاب میشود تا ارزیابی مجدد انجام شود.
??-  نام کارشناس تعیین شده به طرفین ابلاغ میشود تا اگر اعتراضی دارند اعلام کنند.
??-  اگر متصرف مانع کارشناسی ملک با ورد به ملک شود کارشناسی از بیرون ملک انجام می گیرد.
??-  ارزیابی دوم در صورتی که مطابق ارزیابی اول باشد و ارزیابی اول را تایید کند قطعی و غیر قابل اعتراض است.
??-  نظر شواری عالی ثبت: اگر بین ارزیابی اول و دوم، اختلاف ارزش( ولو غیر فاحش) باشد در صورت اعتراض ذینفع کارشناسی مجدد توسط هیات کارشناسی 3 نفره صورت می گیرد این ارزیابی قطعی است.
??7_ مزایده:
??-  برای مزایده آگهی مزایده تنظیم میشود.
??- دستور انتشار برای یک نوبت در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار به عمل خواهد آمد.(ماده 122 آیین نامه اجرا)
??- فاصله انتشار آگهی تا روز مزایده نباید کمتر از 15 روز باشد.
??- نصب آگهی مزایده در محل:علاوه بر انتشار آگهی مراتب مزایده باید در محل وقوع ملک و نیز معابر عمومی همچون شهرداری و دادگستری و اداره ثبت اسناد و املاک نصب شود.(ماده 122 ایین نامه اجرا)
??- برای مزایده با دادستانی جهت معرفی نماینده برای حضور در مزایده مکاتبه میشود.
??- در روز مزایده کلیه افراد می توانند در ساعت مشخص شده و در محل مشخص شده حاضر شوند.
??- واریز مبلغ پایه : مراجعین متقاضی شرکت در مزایده ابتدا همگی باید مبلغ پایه ی مزایده را به حسابداری ثبت بپردازند.
??- ملک به بیشترین قیمت پیشنهادی فروخته میشود.
??- اگر متقاضی منحصر به فرد باشد به او فروخته خواهد شد.
??- اگر متقاضی برای مزایده نباشد وارزش ملک معادل طلب بستانکا یا کمتر از آن باشد به نام بستانکار انتقال می یابد.
??- اگر ارزش ملک بیشتر از طلب بستانکار باشد معادل ارزش طلب بستانکار ملک به صورت مشاعی به نام بستانکار منتقل میشود.
????ادامه مطلب????

P. mohammadi_35Q, [۱۸.۰۷.۱۷ ۲۲:۴۰]
????ادامه مطلب قبل????
??-اگر بستانکار با پرداخت مابه التفاوت ارزش طلب خود و ارزش ملک تقاضای انتقال ششدانک را نماید کل ملک به نام او صورتجلسه تنظیم و منتقل میشود.
??-صورتجلسه مزایده:بعد از اتمام علمیات مزایده صورتجلسه مزایده تنظیم میشود.

????-  اهمیت صورتجلسه مزایده: تنظیم صورتجلسه مزایده از این جهت اهمیت دارد که بعد از تنظیم آن حقوق دولتی از 2/5 درصد به 5 درصد کل طلب افزایش یافته و حق الحراج  نیز به عملیات اجرایی تعلق خواهد گرفت که می تواند مبلع معتنابهی باشد که بر ذمه ی بدهکار خواهد بود.
??-  حق الحراج : حق الحراج اموال منقول 5 درصد و اموال غیر منقول 4 درصد میباشد.
***

P. mohammadi_35Q, [۱۸.۰۷.۱۷ ۲۲:۵۲]
مباحث بیست و هشتمین کارگاه آموزشی کانون سرفتران و دفتریاران قم _1396/4/27
موضوع : نقش و تکالیف دفاتر اسناد رسمی در اجرای مفاد اسناد رسمی(نکات راجع به صدور اجرائیه و عملیات اجرایی)2⃣
✅مدرس آقای روز خوش:

???? اخبار راجع به اجرائیه: در آینده مقرر است صدور و ارسال اجرائیه دفاتر اسناد رسمی تماما الکترونیکی بوده و ارسال فیزیکی اجراییه ملغا شود.
????در آینده صدور اجرائیه چک به دفاتر اسناد رسمی محول خواهد شد.
✅✅ادامه بحث عملیات اجرایی بعد از تنظیم صورتجلسه مزایده .
??8_ ارجاع صورتجلسه مزایده به حسابداری و محاسبه میزان طلب بستانکار(اعم از اصل و سود و خسارات تاخیر و هرینه های اجرا و حق الحراج).
??هزینه های قانونی اعم از حق الاجرا و حق الحراج بر عهده متعهد و جزو دیون او است که بستانکار می پردازد و به بستانکاری او اضافه میشود.
??محاسبه خسارت تاخیر تادیه تا روز صدور اجراییه با بانک و بعد از آن تا روز مزایده با اجرای ثبت است.
??اجرای ثبت سود را صرفا از اصل طلب محاسبه میکند ولی بانک از اصل و سود.
??هزینه های آب و برق و گاز و سایر بدهیهای متعلق به مورد رهن به دیون بدهکار اضافه میشود.
??اگر بانک با مرتهن درخواست انتقال مشاع به نسبت بستانکاری کند حق الحراج نسبت به دین ولی اگر با پرداخت مابه التفاوت درخواست ششدانگ کند حق الحراج از قیمت پایه محاسبه و وصول میشود.
??9_تهیه گزارش پرونده( ماده 140 آ .اجرای مفاد اسناد رسمی).
??ممیز گزارش اجرا را از بدو تا مزایده تهیه میکند و به رئیس ثبت ارائه میکند.
??رئیس ثبت پس از بررسی و در صورت نبود ایراد دستور تهیه پیش نویس انتقال اجرایی را میدهد.
??10_تهیه پیش نویس انتقال :
??پیش نویس بر اساس انتقال ششدانگ یا مشاع تنظیم و به دفترخانه ارجاع میشود.
??11_تنظیم سند انتقال اجرایی: سند انتقال اجرایی توسط دفترخانه آماده شده و نامه به اجرای ثبت جهت معرفی نماینده برای امضای سند زده میشود.
??12_تخلیه و تحویل ملک به بستانکار:
??اگر موضوع انتقال اجرایی ششدانگ ملک باشد بعد از انتقال اجرایی ملک توسط اجرای ثبت تخلیه و تحویل انتقال گیرنده میشود.
?? اگر انتقال مقدار مشاع موضوع انتقال اجرایی باشد تخلیه و تحویل یا خلع ید باید توسط مرجع قضایی صورت گیرد.
??در اموال منقول به محض انجام مزایده مال تحویل برنده مزایده یا بستانکار میشود.
              ا??????????ا
⭕️چند نکته:

??مدت زمان عملیات اجرایی حداقل 3 ماه می باشد و انتهای آن بستگی به پیگیری بستانکار دارد و ممکن است چندین سال عملیات اجرایی راکد بماند
??اگر قبل از تشکیل پرونده عملیات اجرایی بستانکار یا منقاضی اجرا درخواست توقف اجرا نماید پرونده اجرایی تشکیل نمیشود و لذا در حکم عدم صدور اجراییه خواهد بود و لذا بستانکار مجدد میتواند از دفترخانه درخواست صدور اجرائیه نماید.لکن بعد از تشکیل پرونده اجرایی با وجود درخواست توقف عملیات اجرا از سوی بستانکار دفترخانه مجددا نمیتواند برای آن سند درخواست اجرا نماید مگر اینکه توافقنامه جدیدی راجع به تادیه ی ب همان دین بین طرفین تنظیم شود که صدور اجراییه تابع شرایط قرارداد جدید خواهد بود.

/ 0 نظر / 758 بازدید