ثبت آنی و تفویض وکالتهای سرگردان

ثبت آنی و تفویض وکالتهای سرگردان

در شهر ما و شاید در بسیاری از شهرها ( به ویژه مناطق خاصی از شهر) در سه دهه گذشته اراضی و املاک بسیاری به دلایل مختلف ( از جمله توسعه بافت شهری و  تغییر کاربری و فروش اراضی چندین هکتاری حاشیه شهرها در قطعات کوچک از طریق اسناد اصطلاحا وکالتی، در دست رس نبودن اسناد اولیه این اراضی برای درج انتقالات در آنها و مشکلات دست و پا گیر انتقالات ـ قطعی ـ و سهل و آسان بودن اعطای وکالت فروش به خریداران و ... ) از طریق وکالت فروش در اختیار خریداران قرار گرفته است و به همان دلایل ذکر شده این اراضی و املاک باز از طریق تفویض وکالت دست به دست چرخیده و بعضا یک وکالت به تفویض وکالتهای متعددی تقسیم شده و یک قطعه زمین یا ملک به واسطه دهها و بل صدها وکالت دست به دست شده است.

عملکرد مردم و دفاتر و نهادها در خصوص این تفویض وکالتها:

عملکرد دفاتر و مردم و نهادها در اینجا به جهت یک عرف شناخته شده درخصوص این تفویض وکالتها بدین نحو بوده است که وجود یک تفویض وکالت با سبک و سیاق خاص راجع به یک زمین عرفا معرف این بود که این تفویض نشأت گرفته از یک وکالت فروش با حق توکیل غیر و غالبا بلاعزل است و بر این اساس دفترخانه ها بدون مطالبه سوابق وکالت اقدام به تفویض آن می کردند فرض براین بود که وکالت اولیه به قوت و اعتبار خود باقی است و موکل اولیه نیز در قید حیات است و بر این مبنا از موکل در ضمن هر تفویض، تعهد و اقرار گرفته میشد که وکالت اول به قوت و اعتبار خود باقی است و غالبا به طرفین توصیه میشد که یک قولنامه هم در کنار این وکالتها برای معامله ی خود داشته باشند و همین تک تفویض هایی که در اختیار مردم قرار میگرفت اماره و قرینه مالکیت و ذی حق بودن انان محسوب میشد و اطمینان خاطری برای آنان بود که یک مدرک و سند محضری در اختیار دارند و عرفا و عملا نیز چنین بود و بر اساس همین تک تفویضها ادارات و ارگانها غالبا به ملک موضوع آن ارائه خدمات می کردند .

تنها در مواقعی که وکیل قصد تنظیم سند انتقال (‌قطعی ) به نام خود داشت دفاتر اسناد رسمی با مطالبه اصل یا برابر اصل تمامی سلسله وکالتها تا وکالت اولیه و دفترچه مالکیت اولیه اقدام به تنظیم سند انتقال می کردند و تا وقتی که فوت موکل اولیه برای سردفتر قطعی و یقینی نبود فرض بر بقای او بود. التبه تعداد معدودی از وکلا موفق به جمع آوری سوابق به ویژه دستیابی به سند مالکیت اولیه میشدند و لذا کماکان بر سلسه این تفویضها افزوده میشد .

عاقبت این تفویضها به کجا می آنجامد:

در عمل هم نتیجه این تفویضها این بود که یا وکلا در موارد معدود موفق به انتقال قطعی آنها میشدند یا اینکه به استناد آنها و از طریق ماده 145 و 146 قانون ثبت در گذشته و یا از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک بدون سند در حال و آینده موفق به تثبیت مالکیت خود شده یا خواهند شد.

ثبت آنی و وضعیت این تفویضها :

تا اینکه با اجرایی شدن ثبت آنی و مطالبه موکل اول در فرم مربوط به تفویض وکالت تمامی این تفویض وکالتها با مانع بزرگی روبرو شدند و دفاتر و مردم را سرگردان نمودند. اتصال سیستم ثبت آنی به اطلاعات ثبت احوال نیز مزید بر علت بود و به فرض اینکه وکلا بتوانند تمامی سوابق وکالت را فراهم آورند در غالب موارد موکلین اولیه فوت نموده اند و با بطلان وکالت اولینه امکان ادامه تفویضها وجود ندارد .

در این وضعیت دفاتر رویه های مختلفی را پیش گرفته اند و غالب آنها بر اساس برنامه طراحی شده در سامانه ثبت آنی و اصول حقوقی، بدون مطالبه سوابق و احراز حیات موکل از پذرش این تفویضها خود داری میکنند و برخی نیز در قالب وکالت اولیه و یا با تکرار موکل فعلی در قسمت « موکل اولیه » و« موکل » در فرمهای تفویض وکالت از این مانع عبور می کنند ولی با این طریق نیز به هر حال مشکل اولیه به قوت خود باقی است .

 نتیجه وضعیت پیش آمده کم کار شدن دفاتری است که اسنادشان وابسته به این تفویض ها بود و بد تر از آن سردرگمی و مشکلاتی است که برای معاملات مردم به استناد این وکالتها ایجاد میشود و نهایتا روانه شدن و نمودن دارندگان این تفویض ها به مراجع قضایی و توسل به انتقال اجرایی جهت تثبیت مالکیتهایشان میباشد که به این امر نیز به جهت افزودن بر پرونده های قضایی و معطل شدن حداقل چنیدن ماهه ی این مالکین در راهرو های دادگاهها امر خوشایندی به نظر نمیرسد .

تکلیف چیست ؟

به نظر میرسد به سیستم ثبت الکترونیک نمی توان خرده و ایرادی گرفت و چرا که خارج از اصول حقوقی و قانونی طراحی نشده اند و از این جهت که قصد سامان دادن به وکالتها را داشته و حداقل وکالتهایی که از این پس تنظیم میشوند اصولی و ساماندهی شده خواهند بود و نیز از این جهت که با وجود این سیستم رغبت و گرایش مردم و دفاتر به وکالت به عنوان جایگزینی برای معامله و بیع به صورت قابل توجهی کاهش یافته  و خواهد یافت در خور توجه و تقدیر است .

آیا باید به روش دفاتری که در بالا ذکر شد به نحوی سیستم ثبت آنی را دور زد و در قالب وکالت اولیه و یا تفویض به نحوی که در محل « موکل اولیه » نیز مشخصات موکل فعلی را تکرار کرد، کار مردم را راه انداخت بی توجه به اینکه موکل اولیه زنده است یا خیر؟ و به این امید که خریداران این اراضی و وکلای این تفویضها نهایتا از طرق قانونی موجود همچون قانون تعیین تکلیف اراضی بدون سند موفق به اخذ سند خواهند شد؟

آیا باید بدون مطالبه سوابق این تفویضها از تنظیم آنها خود داری نموده و دارندگان این وکالتها را برای احقاق حق خود به مراجع قضایی راهنمایی کرد؟

یا اینکه راه دیگری هم هست ؟

به فرض اینکه دارندگان این تفویضها حق دارند و می توانند از این تفویضها به عنوان مستند و قرینه در مراجع قضایی برای تثبیت مالکیت خود استفاده یا اینکه با استفاده از این تفویضها از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک بدون سند مالکیت خود را محرز کنند، آیا می توان وکالتی جدید و اولیه مبنی بر واگذاری این حق به وکیل ( خریدار) ایجاد کرد و آیا ایجاد و تنظیم یک وکالت اولیه از طرف آخرین وکیل تفوض وکالت به نام خریدار او، مبنی بر پیگیری و اثبات مالکیت و حق موکل بر ملک یا زمین موضوع تفوض وکالت اخیر، از طریق مراجع مذکور (مراجع قضایی و هیات مربوط به قانون تعیین تکلیف املاک بدون سند) می تواند راه صحیح قابل قبولی باشد ؟  

/ 14 نظر / 75 بازدید
نمایش نظرات قبلی
مهدی سجادی فر

ادامه .... اما در خصوص نحوه تنظیم اسناد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد رویه ای واحد ضروری به نظر می رسد و تشتت آراء و برخوردهای سلیقه ای و متفاوت را با این مقوله را صلاح نمی دانم حال نظر بزرگان و اساتید چه باشد

مهدی سجادی فر

درود بر سردفتر پیرمحمدی عزیز دل نوشته ای در خصوص هزینه اوراق مصرفی دفاتر در نشانی http://49ourmieh.blogsky.com/ منتشر گردیده که استدعا دارم ما را از نظرات صائب خود مستفیض فرمائید.

میرزا بنویس

باسلام و درود بر پیرمحمدی عزیز از اینکه موضوع مهم تفویض وکالت و حواشی و رویه های مختلف آن را مورد بررسی قرارداده اید سپاسگزارم و از اینکه دغدغه دار این حرفه مقدس بوده و هستید خرسندم... متاسفانه حقیر به تفکر حقوقی سامانه سازان اعتقادی ندارم و این را میتوان از اصطلاحات بکار گرفته حضرات که نه در سیاق دفاتر است نه ثبت و نه آی تی و .... میشود احساس کرد "متن منظم" ویا "شرط منظم" و یا موکل اول و بسیاری از این ابداعات در این سامانه .... تصور حقیر این است عزیزان برنامه نویس با اطلاعات غیرقابل هضمی که از سران دفاتر گرفته اند این نرم افزار را تهیه و ارائه کرده و هدف نهائی آنها رسیدن به اطلاعاتی است که مورد نیاز بانک اطلاعاتی سازمان است ولی از ظرفیتهای آن استفاده نکرده اند

میرزا بنویس

مثلا در بخش کنترل اشخاص حقیقی و حقوقی گرچه ضرورت آن مدتهاست احساس شده است و بارها تقاضا کردیم بنحوی با بانکهای اطلاعاتی مذکور متصل شویم لکن عمدا یا سهوا گرفتاریهائی را هم ایجاد کرده اند مثلا در سامانه استعلامها ما با دو نوع اطلاعات مهم روبرو هستیم از یک طرف مشخصات مالک که توسط ما استعلام میشود برای اخذ تائیدیه باید از روی مدارک هویتی درج شود و از طرفی بعلت حذف پسوندها و مغایرت با نام مندرج در سند مالکیت توسط واحد ثبتی "رد" میشوند و این سردفتر و مردم هستند سرگردان این نوع مدیریت ..... یا در زمان ارسال خلاصه علی رغم اینکه میدانند سند در سامانه ثبت آنی تنظیم شده و کنترلها انجام شده ولی بدون تائید مجدد ارسال نمیشود و وای بحالتان اگر سندی با خریداران متعدد داشته باشید و خلاصه آن را بخواهید ساعت 12 شب به بعد ارسال کنید ... در بازه زمانی قرار ندارید...

میرزا بنویس

سخن به دراز کشید و عذرخواهی ام را بپذیرید .. درد وقتی فزون یابد اینگونه میشود... نمیدانک سئوال و جوابهای جدید را رویت فرموده اید؟ در سئوال دوم بخش امور تبعی پاسخ به بند ج فرموده اند در مواردی که امور تبعی سند تنظیم میشود حق الثبت اخذ میگردد!!!!! در فسخ و فک سند رهنی با صراحت ماده 124 اصلاحی قانون ثبت که در ملاحظات دفتر قید میشود ایا حق الثبت اخذ نمیشود؟ آیا واقعا از منظر حقوقی در این سامانه به موضوع نگاه شده و میشود؟ و آیا اساسا صدور اجرا و فک و رهن و ... وقت مردم و دفاتر محترم شمرده شده ؟ سراسر این سامانه از همان اسناد قطعی بگیرید تا وکالت .. نقص مقررات به وفور دیده میشود .. شما اگر اتومبیل مدل 2014 را که در جدول ثبت آنی وجود ندارد تنظیم سند کنید از روی لطف و محبت جواب رد نمیدهد ولی با مهربانی هرچه تمامتر برایتان مدل 2013 را حساب میکند و پرداخت مالیات و جریمه را کریمانه هدیه میکند ...

میرزا بنویس

و اما پایان مزاحمت ... در خصوص تفویض وکالت اگر به سئوال و جوابهای متداول در ساماه مراجعه کنید میبینید تنها یک فرض را که دیده اند ملاک قرار داده اند حسن > حسین>محمد ... بر این اساس که مالک (موکل اول) به حسین وکالت داده و نامبرده نیز قرار است به محمد تفویض کند مورد نظر آقایان است و باور بفرمائید تعدد تفویض ها را نه میشناختند و نه در نظر گرفته اند طبیعی است در این حالت قبلا هم در دفاتر از این سه شخص استفاده میشده و در حال حاضر هم محل اختلاف نیست .. ولی امروز آقای ش مراجعه میکند تا وکالتی را که از جناب س داشته به خانم ص تفویض کند و سه نفر شخص مرتبط با سند تفویض ما همین سه نفر هستند ... اینکه ما دقت کنیم و موکل اولیه را بعنوان شاه کلید وکالتها کنترل کنیم بسیار خوب و پسندیده و اخلاقی است ولی معلوم نیست اصطلاح موکل اول که قبلا دوبار در این سامانه استحاله شده منظور الف اولیه است یا س؟ .... بهرحال امیدوارم به زودی شاهد رفع ابهام از این سامانه باشیم و با استفاده از نظرات همکاران ما به غنای این ثبت آنی افزوده شود --- از تصدیعی که فراهم شد عذرخواهی و از جنابعالی که احساس مسئولیتتان بر همه ما شناخته شده است ممنو

همکارتهرانی

باسلام برجناب پیرزاده لطفا باتوجه به اهمیت اصلاح قانون دفاتر واینکه طرح اصلاحی درکمیسیون حقوقی مجلس درحال رسیدگی است اگرامکان دارد موضوع نقدوبررسی قاون را با قلم زیبا وحقوقی خود دراین وبلاگ ایجاد کنید تا نظرات همکاران اخذ شود وانشا’ اله مثل ثبت آنی غافلگیرنشویم .زیرا طرح خیلی اشکالات زیادی دارد و لزوم ورود همکاران فرهیخته نظیر جنابعالی دراین موضوع دارای اهمیت می باشد باتشکر واحترام

سامانه نشین

باسلام برجناب پیرمحمدی استاد گرامی طرح قانون دفاتراسناد رسمی درسایت کانون خراسان قراراست مورد نقدوبررسی قرارگیرد لطفا شماهم تحت این عنوان امکانی جهت نقدوبررسی این طرح ایجاد کنید زیرا گفته شده بزودی درکمیسیون حقوقی مجلس طرح وتصویب خواهد شد. ضمنا دراین طرح می توانید نظرات استادانه خودرا درمورد حذف دفاتر دستی وغیره اعلام فرمایید. فراموش نفرمایید باتشکر

سوال و جواب حقوقی

همکار گرامی با سلام در صورت تمایل جهت همکاری در سایت مشاوره حقوقی، شما می توانید در قسمت دعوت به همکاری فرم مربوطه را پر کرده و برای ما ایمیل کنید. همچنین در صورت علاقه به تبادل لینک شما ابتدا سایت ما را با عنوان "سوال و جواب مالیاتی" لینک کرده، سپس از طریق ایمیل یا پیامک به اطلاع ما برسانید. تا ما نیز شما را با عنوان دلخواه در وبلاگ گروه وکلای دادآور لینک کنیم. با سپاس 09185257989 ایمیل : info@dadavar.com وبسایت : www.dadavar.org

علیرضا

با سلام من یک خانه مسکن مهر خریداری نموده ام با توجه به اینکه اقساط این خانه ها بیش از ده سال طول میکشد اگر وکالتنامه بگیرم در صورت مرگ طرف پیدا کردن ورثه و کارهای دادگاه بسیار وقتگیر میباشد راه حل حقوقی برای رفع این مشکل چیست ؟ چه نوع قراردادی باعث میشود بدون دادگاه در محضر بنام زد یا لااقل به دنبال ورثه نبود؟ مثلا هبه نامه یا صلح لازم به ذکر است فعلا امکان انتقال وام خانه وجود ندارد با تشکر