دفتر اسناد رسمی 35 قم
دفاتر اسناد رسمی، امور ثبتی و حقوقی

این وکالتها، این کاغذ پاره ها!

چنانکه قبلا هم ( در اینجا ) بیان شد ه است، مشکلات عدیده ای در دهه های گذشته باعث شد تا وکالتنامه های فروش املاک که فروشندگان به خریداران میدادند، رواج چشمگیر یافته و در بسیاری از موارد جای اسناد انتقال واقعی را بگیرند، به نحوی که مردم از آن اصطلاحا به "فروش یا خرید وکالتی" در مقابل فروش و انتقال قطعی ( بیع ) یاد می کنند و عرف پذیرفته شده ای در معاملات املاک شده بود و هست .

لکن در حال حاضر با امکانات و محدودیتهایی که ثبت آنی در خصوص تنظیم یا تشخیص اعتبار وکالت نامه های رسمی به دفاتر اسناد رسمی داده است، به تدریج مردم بدین امر آگاهی و اشراف می یابند که وکالت سندی نیست که بتوان حساب انتقال و ایجاد مالکیت بر روی آن باز کرد. بلکه صرفا سند و راهکاری است موقت برای مواقع تعجیل و ضروری و حتی المقدور از آن پرهیز می کنند و در صورت دریافت وکالت نیز سعی دارند هر چه سریعتر با عمل به مفاد آنها در انتقال مالکیت املاک، مالکیت خود را تثبیت کنند.

وکالت نامه ها، اسناد و راهکاری موقت هستند.

چنانکه گفته شد وکالتنامه های فروش املاک صرفا راهکار و اسنادی موقت برای مواقع تعجیل و ضروری است برای مواقعی که رعایت تشریفات انتقال، فعلا و موقتا مقدور نیست، چرا که وکالت عقدی است جائز و عقد جائز به موت یا سفه یکی از طرفین از اعتبار می افتد .

کما اینکه بسیاری از وکالتهای رواج یافته از گذشته در حال حاضر به جهت فوت موکلین خود بی اعتبار شده اند.

آیا این وکالتنهامه های فاقد اعتبار حالا فقط کاغذ پاره هستند.

به هر دلیل این وکالتها از گذشته به غلط یا درست مردم رواج یافته اند و بسیاری بدان دل خوش کرده و آنها را اسناد مالکیت خود می پندارند و وجود این وکالت در ید فرد اماره بر تصرف فرد بر زمین مورد وکالت و نتیجتا اماره مالکیت او میباشد، لذا حتی با وجود بطلان و بی اعتباری آن از نظر حقوقی و به جهت فوت مالک یا موکل نمی توان آن را از نظر قضایی فاقد اعتبار و صرفا کاغذ پاره دانست بلکه حتی چنین کاغد پاره ای اعتباری به مراتب بیشتر و بالاتر از قولنامه ها و اسناد عادی دارد. چرا که این وکالتها از پشتوانه ای قوی و معتبر همچون تنظیم در نهاد دفاتر اسناد رسمی و تایید مقامی معتبر به نام سردفتر اسناد رسمی برخوردارند و اگر چه به جهت قانونی فاقد اعتبار حقوقی هستند ولی از گزند تردید و انکار در امانند و وجود امضا موکل و مالک ذیل آنها غیر قابل انکار و تردید است و لذا اماره ای محکم و قوی برای اثبات تصرف و مالکیت میباشند و بر این اسای در اثبات مالکیت و تصرف نزد مراجع قضایی و شبه قضایی بر قولنامه های و اسناد و دست نوشته های عادی ارجحیت و برتری دارند.

استدعا از مراجع قضایی و شبه قضایی:

لذا شایسته است مراجع محترم قضایی و شبه قضایی همچون هیات های موضوع قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک بدون سند باید به این نکته توجه داشته باشند و وکالتهای راجع به فروش املاک با ویژگیهای و شرایط خاص را که خریدار بودن وکیل آن شکی نیست را به عنوان اماره تصرف و مالکیت قلمداد کرده و به واسطه آن اثبات و تثبیت مالکیت کنند و با وجود این وکالتهای نام معتبر( در صورتی که محل و حدود ملک موضوع آن هم در وکالت معلوم و معین باشد ) نیازی به دلیل، و اماره و قرینه دیگر همچون قولنامه یا اسناد عادی نبینند.

دفاتر اسناد رسمی و وکالت اعمال حقوق ناشی از این وکالتها. 

چنانکه بیان شد نمی توان این وکالتهای را صرفا کاغذ پاره دانست و ارزش و اعتباری برای آن  قائل نبود . لذا برای حفظ نظم عمومی و معطل نماندن معاملات مردم و جلوگیری از سوق یافتن افراد به معالمات عادی و قولنامه ای که خود مفسده ای خواهد بود، بهتر است ( پیشنهاد میشود ) دفاتر اسناد رسمی اعمال حقوق فرضی و متصوره از این وکالتها، (که همان استفاده در مراجع قضایی و شبه قضایی است به عنوان اماره یا قرینه) را با وکالت های جدید به دیگران واگذار کنند رسمی و محضری بودن ایادی اسناد در این معاملات محفوظ باشد.

 از این رو به نظر میرسد بسیا پر فاید باشد که دفاتر اسناد رسمی ضمن تحصیل سوابق وکالتها و تفویض وکالتهای فروش ملک موجود در دست مردم و اطمینان از صحت اصالت آنها و پی بردن به مالکین و موکلین اولیه و اطمینان از زنده یا در قید حیات نبودن آنان به نحو مقتضی اختیارات حاصل از این وکالتها را در قالب وکالتهای جدید ( به عنوان وکالت اعمال حقوق متصوره ناشی از تفویض وکالت یا وکالت ) به خریدار، وکلا یا افراد جدید واگذار کنند.

و امید است به پشتوانه سامانه ثبت الکترونیک و همت دفاتر اسناد رسمی و آگاهی هر چه بیشتر مردم معاملات در مسیر انجام صحیح خود قرار گیرند و هر چه بیشتر از روشهای متزلزل جایگزین معاملات صحیحه، همچون وکالت جلوگیری شود .     

 

[ یکشنبه ٢۳ اسفند ۱۳٩٤ ] [ ٤:٤۳ ‎ق.ظ ] [ ناصر پیر محمدی ] [ نظرات () ]

ثبت آنی و تفویض وکالتهای سرگردان

در شهر ما و شاید در بسیاری از شهرها ( به ویژه مناطق خاصی از شهر) در سه دهه گذشته اراضی و املاک بسیاری به دلایل مختلف ( از جمله توسعه بافت شهری و  تغییر کاربری و فروش اراضی چندین هکتاری حاشیه شهرها در قطعات کوچک از طریق اسناد اصطلاحا وکالتی، در دست رس نبودن اسناد اولیه این اراضی برای درج انتقالات در آنها و مشکلات دست و پا گیر انتقالات ـ قطعی ـ و سهل و آسان بودن اعطای وکالت فروش به خریداران و ... ) از طریق وکالت فروش در اختیار خریداران قرار گرفته است و به همان دلایل ذکر شده این اراضی و املاک باز از طریق تفویض وکالت دست به دست چرخیده و بعضا یک وکالت به تفویض وکالتهای متعددی تقسیم شده و یک قطعه زمین یا ملک به واسطه دهها و بل صدها وکالت دست به دست شده است.

عملکرد مردم و دفاتر و نهادها در خصوص این تفویض وکالتها:

عملکرد دفاتر و مردم و نهادها در اینجا به جهت یک عرف شناخته شده درخصوص این تفویض وکالتها بدین نحو بوده است که وجود یک تفویض وکالت با سبک و سیاق خاص راجع به یک زمین عرفا معرف این بود که این تفویض نشأت گرفته از یک وکالت فروش با حق توکیل غیر و غالبا بلاعزل است و بر این اساس دفترخانه ها بدون مطالبه سوابق وکالت اقدام به تفویض آن می کردند فرض براین بود که وکالت اولیه به قوت و اعتبار خود باقی است و موکل اولیه نیز در قید حیات است و بر این مبنا از موکل در ضمن هر تفویض، تعهد و اقرار گرفته میشد که وکالت اول به قوت و اعتبار خود باقی است و غالبا به طرفین توصیه میشد که یک قولنامه هم در کنار این وکالتها برای معامله ی خود داشته باشند و همین تک تفویض هایی که در اختیار مردم قرار میگرفت اماره و قرینه مالکیت و ذی حق بودن انان محسوب میشد و اطمینان خاطری برای آنان بود که یک مدرک و سند محضری در اختیار دارند و عرفا و عملا نیز چنین بود و بر اساس همین تک تفویضها ادارات و ارگانها غالبا به ملک موضوع آن ارائه خدمات می کردند .

تنها در مواقعی که وکیل قصد تنظیم سند انتقال (‌قطعی ) به نام خود داشت دفاتر اسناد رسمی با مطالبه اصل یا برابر اصل تمامی سلسله وکالتها تا وکالت اولیه و دفترچه مالکیت اولیه اقدام به تنظیم سند انتقال می کردند و تا وقتی که فوت موکل اولیه برای سردفتر قطعی و یقینی نبود فرض بر بقای او بود. التبه تعداد معدودی از وکلا موفق به جمع آوری سوابق به ویژه دستیابی به سند مالکیت اولیه میشدند و لذا کماکان بر سلسه این تفویضها افزوده میشد .

عاقبت این تفویضها به کجا می آنجامد:

در عمل هم نتیجه این تفویضها این بود که یا وکلا در موارد معدود موفق به انتقال قطعی آنها میشدند یا اینکه به استناد آنها و از طریق ماده 145 و 146 قانون ثبت در گذشته و یا از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک بدون سند در حال و آینده موفق به تثبیت مالکیت خود شده یا خواهند شد.

ثبت آنی و وضعیت این تفویضها :

تا اینکه با اجرایی شدن ثبت آنی و مطالبه موکل اول در فرم مربوط به تفویض وکالت تمامی این تفویض وکالتها با مانع بزرگی روبرو شدند و دفاتر و مردم را سرگردان نمودند. اتصال سیستم ثبت آنی به اطلاعات ثبت احوال نیز مزید بر علت بود و به فرض اینکه وکلا بتوانند تمامی سوابق وکالت را فراهم آورند در غالب موارد موکلین اولیه فوت نموده اند و با بطلان وکالت اولینه امکان ادامه تفویضها وجود ندارد .

در این وضعیت دفاتر رویه های مختلفی را پیش گرفته اند و غالب آنها بر اساس برنامه طراحی شده در سامانه ثبت آنی و اصول حقوقی، بدون مطالبه سوابق و احراز حیات موکل از پذرش این تفویضها خود داری میکنند و برخی نیز در قالب وکالت اولیه و یا با تکرار موکل فعلی در قسمت « موکل اولیه » و« موکل » در فرمهای تفویض وکالت از این مانع عبور می کنند ولی با این طریق نیز به هر حال مشکل اولیه به قوت خود باقی است .

 نتیجه وضعیت پیش آمده کم کار شدن دفاتری است که اسنادشان وابسته به این تفویض ها بود و بد تر از آن سردرگمی و مشکلاتی است که برای معاملات مردم به استناد این وکالتها ایجاد میشود و نهایتا روانه شدن و نمودن دارندگان این تفویض ها به مراجع قضایی و توسل به انتقال اجرایی جهت تثبیت مالکیتهایشان میباشد که به این امر نیز به جهت افزودن بر پرونده های قضایی و معطل شدن حداقل چنیدن ماهه ی این مالکین در راهرو های دادگاهها امر خوشایندی به نظر نمیرسد .

تکلیف چیست ؟

به نظر میرسد به سیستم ثبت الکترونیک نمی توان خرده و ایرادی گرفت و چرا که خارج از اصول حقوقی و قانونی طراحی نشده اند و از این جهت که قصد سامان دادن به وکالتها را داشته و حداقل وکالتهایی که از این پس تنظیم میشوند اصولی و ساماندهی شده خواهند بود و نیز از این جهت که با وجود این سیستم رغبت و گرایش مردم و دفاتر به وکالت به عنوان جایگزینی برای معامله و بیع به صورت قابل توجهی کاهش یافته  و خواهد یافت در خور توجه و تقدیر است .

آیا باید به روش دفاتری که در بالا ذکر شد به نحوی سیستم ثبت آنی را دور زد و در قالب وکالت اولیه و یا تفویض به نحوی که در محل « موکل اولیه » نیز مشخصات موکل فعلی را تکرار کرد، کار مردم را راه انداخت بی توجه به اینکه موکل اولیه زنده است یا خیر؟ و به این امید که خریداران این اراضی و وکلای این تفویضها نهایتا از طرق قانونی موجود همچون قانون تعیین تکلیف اراضی بدون سند موفق به اخذ سند خواهند شد؟

آیا باید بدون مطالبه سوابق این تفویضها از تنظیم آنها خود داری نموده و دارندگان این وکالتها را برای احقاق حق خود به مراجع قضایی راهنمایی کرد؟

یا اینکه راه دیگری هم هست ؟

به فرض اینکه دارندگان این تفویضها حق دارند و می توانند از این تفویضها به عنوان مستند و قرینه در مراجع قضایی برای تثبیت مالکیت خود استفاده یا اینکه با استفاده از این تفویضها از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک بدون سند مالکیت خود را محرز کنند، آیا می توان وکالتی جدید و اولیه مبنی بر واگذاری این حق به وکیل ( خریدار) ایجاد کرد و آیا ایجاد و تنظیم یک وکالت اولیه از طرف آخرین وکیل تفوض وکالت به نام خریدار او، مبنی بر پیگیری و اثبات مالکیت و حق موکل بر ملک یا زمین موضوع تفوض وکالت اخیر، از طریق مراجع مذکور (مراجع قضایی و هیات مربوط به قانون تعیین تکلیف املاک بدون سند) می تواند راه صحیح قابل قبولی باشد ؟  

[ یکشنبه ۱٠ آذر ۱۳٩٢ ] [ ۱۱:۳٧ ‎ب.ظ ] [ ناصر پیر محمدی ] [ نظرات () ]
.: Weblog Themes By Iran Skin :.

درباره وبلاگ

دفتر اسناد رسمی 35 قم سردفتر : ناصر پیر محمدی دفتریار : ابراهیم عباسی. نشانی : قم خ توحید نبش توحید 22. تلفن38816500 - 025 و 38825559 - 025 تاریخ تاسیس 15/1/1382. هدف این وبلاگ تبادل اطلاعات و نظرات با همکاران و خوانندگان. آنچه در این وبلاگ می آید، ( جز آنچه جنبه خبری و اطلاع رسانی دارد)نظرات مدیر وبلاگ و در قسمت نظرات( کامنتها) نظرات شخصی کامنت گذارنده است و استنباط نهایی با توجه به تبادل نظرها با خوانندگان میباشد .
امکانات وب
RSS Feed



نويسندگان
لینک دوستان
موضوعات وب