دفتر اسناد رسمی 35 قم
دفاتر اسناد رسمی، امور ثبتی و حقوقی

احراز اشتباه سردفتر در احراز هویت امضاء کننده بعد از ثبت سند.


چندی پیش یکی از همکاران سردفتر از یکی از شهرستانها طی تماسی مطرح نمود که سند وکالت فروش ملکی را ثبت و امضاء موکل را اخذ نموده ایم و بلا فاصله و قبل از  مهر و امضاء سند و ثبت توسط سردفتر و دفتر یار و تسلیم سند متوجه شدم که ( به هر دلیل ) در احراز هویت فریب خورده و شخص امضا کننده فرد موکل نبوده و با جعل هویت موکل به جای او امضا کرده است حالا تکلیف چیست و با این سند در این وضعیت چه کار کنم؟

***

مطابق ماده 86 قانون ثبت اسناد و املاک کشور سردفتران مسوول احراز هویت متعاملین و متعهدین هستند حال هر گاه با وجود رعایت موارد و شرایط  لازم  و کافی برای احراز هویت و با وجود حصول اطمینان برای سردفتر بعد از امضا مشخص شود که  احراز هویت اشتباه بوده و فرد دیگری به جای متعهد یا متعاملین اصلی سند را امضاء کرده  است ( چه احراز این اشتباه قبل از تکمیل و تحویل سند و بلا فاصله بعد از امضاء متعاملین یا متعهد حاصل شود چه بعد از تکمیل یا تحویل سند )  تکلیف سند و سردفتر چیست ؟

شاید گفته شود سردفتر با وجود مقررات موجود راجع به احرار هویت نباید اشتباه کند و در صورت عدم اطمینان از احراز هویت باید از ثبت سند خود داری کند لکن باید گفت :

اولا:  با توجه به تعداد و افزایش جمعیت  مطمئنا نمی توان گفت سردفتر همه مراجعین خود را بلا استثناء میشناسد یا باید بشناسد و چنین ادعایی معقول به نظر نمی رسد لذا چاره ای جز توسل به قرائن و اسباب و ابزارهای موجود نیست که همانا رویت کارت ملی و شناسنامه افراد است  قانونگذار در گذشته مطابق ماده 8 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و فی الحال طبق ماده 3 قانون الزام اختصاص شماره ملی و کدپستی برای کلیه اتباع ایرانی (مصوب 1376) کارت ملی و شناسنامه را به عنوان قرائنی و مدارکی لازم برای احراز هویت دانسته است .*

حال گفته میشود موارد  و مدارک مذکور ( کارت ملی و شناسنامه ) لازم  ولی کافی برای احراز هویت نیست و مطابق مواده 86 و 50 قانون ثبت اسناد و املاک کشور سردفتران باید از طریق معرفین و  گواهان نسبت با احراز هویت اقدام و الا از ثبت سند خودداری کنند باید گفت در این صورت باید از ثبت درصد بالایی از اسناد خود داری کرد زیرا با توجه به گستردگی و پیچیدگی جامعه و افزایش جمعیت خصوصا در شهرهای بزرگ دستیابی به معرفینی( دو معرف برای هر فرد ) که هم  مورد اعتماد و وثوق سردفتر و هم واقف به هویت مراجعین و افراد باشند کار بسیار شاقی است و برای درصد کمی از اسناد می توان چنین شرایطی ایجاد کرد. لذا ناچارا باید به همان مطمئن ترین قرائن و مدارک که همانا کارت شناسایی ملی( که متناسب با امکانات و علم روز و به مطمئن ترین روش تهیه و صادر میشود) است، اکتفا کرد .**

ثانیا : به فرض پیش بینی دقیق تمامی موارد در قانون جهت احراز هویت، واقعیت غیر قابل انکار ( بنا بر قاعده ممکن الخطا بودن انسان ) این است که چنین معضلی (اشتباه در احراز هویت ) دردفاتر اسناد رسمی ( حتی با رعایت شرایط مذکور قانونی ) مسبوق بر سابقه بوده و بعد ها نیز اجتناب نا پذیر است. حالا با بروز آن تکلیف چیست؟ آیا باید سردفتر خاطی را از هستی ساقط و خود او را اعدام و آثار او را از صحنه روزگار محو و جهان را از لوث وجود او پاک نمود؟ به فرض اینکه چنین عقوبتی را برای سردفتر در نظر بگیریم ، قبل از اسقاط او از هستی و اعدامش، برای جلوگیری از ضررهای بعدی اشتباه پیش آمده تکلیف او چیست تا قبل از عقوبت خود آنها را به جا آورد ؟

 درچنین مواردی تکلیف چیست و سردفتر چه باید بکند ؟

آیا در قوانین راه حلی برای اتخاذ ترتیباتی در چنین مواقعی پیش بینی شده است ؟

آیا سردفتر می تواند در صورت عدم تسلیم سند از امضاء یا  تسلیم آن خود داری نموده یا شخصا نسبت به ابطال یا مرقوم نمودن توضیحاتی در ملاحظات ثبت و سند مبنی بر بی اعتباری آن نماید ؟

عدم امضاء سردفتر بعد از امضاء طرفین به استناد وقوع اشتباه رافع مسوولیت او در احراز هویت میباشد یا خیر ؟

تکلیف سردفتر در قبال عمل مجرمانه عاملین چیست ؟

در صورتی که سند تکمیل یا تحویل به ذینفع شده باشد تکلیف چیست ؟

اینها سوالاتی است که به نظر میرسد صریحا در قوانین پیش بینی نشده است .

مسوولیت حقوقی و کیفری سردفتر به قوت خود باقی است :

آن چه در قوانین سراغ داریم اینکه : در مواردی که به جهت تخلف یا تقصیر سردفتر زیانی به طرفین معامله یا مراجعین برسد مطابق ماده 22 قانون دفاتر اسناد رسمی  سردفتران مسوول جبران خسارات وارده به اشخاص هستند و نیز در مواردی که  عامدا مرتکب اعمالی (ازجمله عمل مورد بحث  این مطلب) شوند علاوه بر جبران خسارات باید متحمل مجازات کیفری مذکور در ماده 100 و مجازات اداری مذکور در مواد 101 و 102 قانون ثبت اسناد و املاک شوند .

اینها مواری است که مسوولیت حقوقی و کیفری و انتظامی سردفتر را پس از اثبات تخلف یا تقصیر بیان می کند لکن تکلیف وی را در هیچ یک از سوالات و موارد طرح شده فوق تعیین نمی کند .

آنچه به نظر میرسد اینکه بدون استناد قانونی سردفتر نمیتواند در موارد پیش آمده ی مذکور اقدامی را صرفا به تشخیص خود انجام دهد و از طرفی در چنین مواردی ضرورت جلو گیری از اضرار بیشتر و ممانعت از سوء استفاده های احتمالی  نمی توان گفت هیچ کاری نباید کرد.

اعلام بطلان یا بی اعتباری اسنادی که تنظیم شده در صلاحیت سردفتر نیست زیرا درچنین مواقعی سردفتر نیز صرفا در جایگاه یک مدعی است و ادعای خود را مبنی بر بی اعتباری سند و وقوع اشتباه اثبات کند. پس آیا سردفتر باید برای ابطال سند با تقدیم دادخواستی از دادگاه عمومی علیه جاعلین و اقدام  کنندگان در خواست صدور رای مبنی بر بطلان سند تنظیم  شده را بنماید. به فرض اینکه باید برای بطلان سند از طریق دادگاه عمومی اقدام کند (گذشته از نبود استناد قانونی  صریح برای این امر ) تکلیف او تا قبل  از صدور رای ( که ممکن از ماهها به طول انجامد ) چیست ؟ آیا سردفتر می تواند از تکمیل سند و امضاء آن بعد از امضاء طرفین به استناد اینکه احراز هویت مشکل داشته خود داری کند و آیا سند تنظیم شده بدون امضاء سردفتر دارای ارزش واعتبار میباشد یا خیر ؟

با ملاحظه مقررات ثبتی شاید بتوان گفت مطابق بند 7 از ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک کشور  رسیدگی به چنین اشتباهی را نیز در صلاحت هیات نظارت باید دانست. بند 7 ازماده 25  در حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت اشعار می دارد (( هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق آنها با قوانین اشکال یا اشتباهای پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود ))   ونیز  بند 18  از ماده یک آئین نامه رسیدگی  اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت ( مصوب 16/2/1352 ) می گوید : (( هر گاه در تنظیم  اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید باید ضمن ارسال رونوشت سند و ذکر صریح موارد اشکال یا اشتباه موضوع به رئیس ثبت منطقه گزارش شود تا در صورت اقتضاء برای تعیین تکلیف به هیات نظارت گزارش شود . مرجع رفع مشکلات دفاتر اسناد رسمی قبل از تنظیم اسناد اداره امور اسناد  ثبت کل خواهد بود ))

اگر چه بتوان به استناد مواد فوق چنین گفت که در موضوع مطروحه  یا سایر مواردی که به جهت سهو یا هر علتی سند ( ثبوتا ) برای سردفتر بی اعتبار باشد باید موضوع را با  ارجاع به رئیس ثبت منطقه ، نهایتا در هیات نظارت  مطرح نمود . ولی باز این سوالات باقی می ماند که :

-          قبل از ارجاع امر به رئیس ثبت منطقه و نیز تا قبل از اتخاذ تصمیم از سوی هیات نظارت تکلیف سردفتر برای جلوگیری از اضرار  و سوء استفاده ها چیست ؟

-           آیا هیات نظارت می تواند مستقیما نسبت به ابطال سند دستور دهد یا اینکه باید با ارجاع به دادگاه یا مرجع دیگری نسبت به ابطال اقدام نماید ؟

لذا در نتیجه گیری آنچه به نظر میرسد اینکه قوانین و مقررات موجود در این خصوص ساکت یا ناقص است و ضرورت دارد در قوانین و مقررات آتی این موارد دور از نظر نمانده و دستورات و ترتیباتی برای آن در نظر گرفته شود .

_______________________________________________

*  _ برای اطلاعات بیشتر به قسمتی تحت عنوان احراز هویت در گواهی امضا در این آدرس ttp://35qom.persianblog.ir/post/13 رجوع کنید.

** _ ماده 3 قانون الزام اختصاص شماره ملی و کدپستی برای کلیه اتباع ایرانی(مصوب 1376):

(( کارت یاد شده در ماده فوق به عنوان سند شناسایی اتباع ایرانی و مشمول کلیه احکام حقوقی و کیفری مربوط است و باید همیشه همراه صاحب آن باشد)).

[ سه‌شنبه ۱٤ آذر ۱۳٩۱ ] [ ٤:٤٥ ‎ب.ظ ] [ ناصر پیر محمدی ] [ نظرات () ]
.: Weblog Themes By Iran Skin :.

درباره وبلاگ

دفتر اسناد رسمی 35 قم سردفتر : ناصر پیر محمدی دفتریار : ابراهیم عباسی. نشانی : قم خ توحید نبش توحید 22. تلفن38816500 - 025 و 38825559 - 025 تاریخ تاسیس 15/1/1382. هدف این وبلاگ تبادل اطلاعات و نظرات با همکاران و خوانندگان. آنچه در این وبلاگ می آید، ( جز آنچه جنبه خبری و اطلاع رسانی دارد)نظرات مدیر وبلاگ و در قسمت نظرات( کامنتها) نظرات شخصی کامنت گذارنده است و استنباط نهایی با توجه به تبادل نظرها با خوانندگان میباشد .
امکانات وب
RSS Feed



نويسندگان
لینک دوستان
موضوعات وب