بقلم استاد عبداله خادمی سردفتر 1 مهاباد 

( منافع ) و ( حق انتفاع ) : ظاهراً عباراتی مشابه که علیرغم داشتن نکات مشترک ، وجوه افتراقی هم دارند که ذیلا در خصوص مفهوم کلی آنهاونکاتی خاص وجزئیاتی بیشتر درموردحق انتفاع مطالبی را مرور می کنیم :

در ماده 29 قانون مدنی تصریح شده : ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند :

1 – مالکیت ( اعم از عین و منفعت )                     2- حق انتفاع                    3 – حق ارتفاق به ملک غیر

در نگاهی اجمالی به تقسیم بندی مقرر در ماده 29 قانون مدنی معلوم می شود که قانون گذار حق انتفاع را متمایز از مالکیت عین و منافع بر شمرده و در ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع چنین تعریف شده است  : حق انتفاع عبارتست ازحقی که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند واز عمری و رقبی و سکنی بعنوان حالات و اقسام حق انتفاع در ماده تین 41 و 42 و 43 ق.م نامبرده شده و مفهوم هریک بشرح ذیل استنباط می شود :

عمری  : حق انتفاع برای مدت عمر شخص منتفع ، مالک یا ثالث .

سکنی یا حق سکنی : حق انتفاع در قالب سکونت در مسکنی .

رقبی : قسمتی از حق انتفاع که از طرف مالک به نفع دیگری برای مدت معین برقرارمی شود.        

اما در خصوص منافع در ماده 466 قانون مدنی در تعریف عقد اجاره آمده ( اجاره عقدیست که به موجب آن مستأ جر مالک منافع عین مستأ جره می گردد ) ولی نباید تصور کرد که مالکیت منافع منحصرا با عقد اجاره حاصل یا واگذار می شود بلکه با سایر عقود مثل صلح هم منافع واگذار و تملیک می گرددهرچندتعریفی خاص و صریح از منافع و منفعت در قانون مدنی وجود ندارد ولی جناب استاد دکتر کاتوزیان منفعت را چنین تعریف کرده است : منفعت به مالی گفته می شود که بتدریج از عین استفاده می شود مقصود از منفعت ثمره و حاصل است که بتدریج از اعیان اموال بدست می آید بدون آنکه از عین مال به گونه محسوس بکاهد خواه ثمره مثل میوه درختان عین مادی باشد یا وصفی که عین مال از آن جهت قابل انتفاع است مانند صلاحیت حیوانات برای سواری ( حقوق اموال و مالکیت و عقود معین )،که با توجه به تعریف مذکور میتوان گفت مثلا کشیدن سیگار را نباید منافع تلقی نمود زیرا از عین مال به گونه ای محسوس کاسته می شود . و آقای سید حسن امامی نیز منفعت را چنین تعریف نمودند : منفعت وضعیتی نهفته در عین مال است و می توان به این اعتبار مورد عقد و انتقال قرار گیرد. (( دکتر امامی ـ سید حسن ـ حقوق مدنی ج 2 ص 4  ))

ظاهرا مالکیت توأم بر عین و منافع با هم ملازمت نداردولی اصل بر این است که مالک عین ، مالک منافع هم هست البته در بدو امر نوعی تبعیت منفعت از عین نیز به ذهن متبادر می گردد ولی این تبعیت می تواند به حکم قوانین و مقررات یا گاها" نیز با انعقاد عقود و درپی تراضی و توافق طرفین این اصل ( تبعیت منفعت از عین) بهم می خورد.

 اما چند نکته ماحصل بررسی ها در خصوص  ((حق انتفاع ))به شرح ذیل می باشد :

1-     در حق انتفاع عین مال در مالکیت شخص دیگر است .

2-    منتفع مالک منافع هم نیست .

3-    حق انتفاع به موجب عقد به وجود می آید .

4-    در حق انتفاع منتفع فقط صاحب حق می شود ولی حق انتفاع به حد کمال مالکیت منافع نمی رسد لذا صاحب حق فقط حق استعمال و بهره برداری و انتفاع را دارد .

5-    مال ، موضوع انتفاع است و استعمال مال نباید موجب زوال وکاستی محسوس عین مال شود لذا خوردنی ها و آشامیدنی ها نمی تواند موضوع حق انتفاع باشد .

6-    باید استفاده از مال با بقای عین ممکن باشد ( مال منقول یا غیر منقول مشاع یا مفروز ).

7-    منتفع باید در حین و زمان عقد موجد حق انتفاع وجود داشته باشد .

8-    تعیین مدت در رقبی موجب لزوم عقد است .

        9- در عمری با فوت کسی که حق انتفاع به عمر او مقید شده حق انتفاع منتفی می گردد.

        10- اصل بر وجود حق واگذاری برای دارنده حق انتفاع است مگر اینکه در عقد شرط عدم واگذاری یا شرط       مباشرت شده باشد .

       11-  دعاوی  مربوط به حق انتفاع از اموال غیر منقول از قبیل خلع ید و امثال آن تابع ضوابط دعاوی اموال غیر منقول است .

12– در صورت عدم تعیین مدت،  حبس مطلق می باشد .

13– حق انتفاع در صورت انقضای مدت زایل می شود .

14- حق انتفاع در صورت تلف مال موضوع انتفاع ، زایل می شود .

چون از ناقص بودن مطلب اطمینان دارم لذا انتظارمی رود بازدیدکنندگان صاحب نظرضمن رفع نقایص موارد تکمیلی را برشمرده که موجب امتنان و تشکر خواهد بود تا  با همت دوستان مطلب قابل استفاده گردد .

 ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

منبع : http://sardaftaranesari.mihanblog.com/post/602

 معاون قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در نشست روسای کانونها و جوامع سردفتری کشور که در اصفهان برگزار شد، نسبت به رفع بسیاری از دغدغه های خود در بدو ورود به سازمان ثبت ابراز خرسندی کرد و گفت:اکنون می ­توان چنین گفت که توجه مردم به جایگاه سردفتری بیش از پیش شده و بارقه­ های امید را می­ توان در میان مردم مشاهده نمود.
 دکتر "احمد تویسرکانی"افزود: سردفتر اسنادرسمی، به نمایندگی از طرف حاکمیت، اسناد را امضاء می­کند و سردفتری یک شغل صرفا خصوصی نیست بلکه خصوصی- حاکمیتی است و درواقع اسناد رسمی که در دفاتر اسنادرسمی امضاء می­شوند از تضمین حاکمیتی برخوردارند.
معاون قوه قضائیه ادامه داد: نقش سندرسمی در ارتقاء نظم عمومی و پیشگیری از ایجاد دعاوی در محاکم دادگستری بسیار موثر و کارامد است.
وی گفت: هرچه در گذر زمان به پیش می­رویم بیشتر در می­یابیم که در ایجاد نهاد سردفتری در کشور چه ابتکارات و نکاتی مورد توجه قرار گرفته است و اکنون نیز با تدبیر و خرد جمعی می ­توان تیرهائی را که به سمت نهاد سردفتری می­آید خنثی کرد و بدون تردید با سمت و سوئی که جامعه سردفتری کشور به طرف تحول و الکترونیکی شدن گرفته، جامعه طعم شیرین سردفتری را بیش از پیش خواهد چشید و از خدمات دقیق و سریع دفاتر اسنادرسمی بر بستر فضای مجازی بهره­مند خواهدشد .
تویسرکانی به مشکلات و معضلاتی که بر سر راه الکترونیکی کردن فرایندها وجود داشته اشاره کرد و افزود: با استقرار دستگاه­های کارت­خوان در صددرصد دفاتر و با الکترونیکی­ شدن استعلام­ها و اخیرا نیز حذف اوراق بهادار، روند الکترونیکی شدن امور و حرکت به سمت ثبت آنی شتابی روزافزون گرفته است که در نهایت موجب افزایش رضایت مردم از خدمات و خدمت­رسانی بهتر خواهدشد.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: با تصویب شورای سیاستگذاری سازمان، بزودی مقرر است؛ ارسال الکترونیکی خلاصه معاملات و سایر اقدامات الکترونیکی دفترخانه­ ها فقط با گواهی امضای الکترونیکی سردفتر ،معتبر و امکان­پذیر باشد.
معاون قوه قضائیه گفت: اکنون با هر اقدام جدید در حوزه الکترونیک و ثبت آنی، زمینه بروز فساد از بین می­رود و کاغذبازی­ کاهش می یابدو بروکراسی به سمت حذف شدن پیش خواهد رفت که در مجموع برای مردم و کشور بسیار با ارزش­ اند و قدم جدی در مسیر ارتقاء سلامت اداری به حساب می­ آید.
تویسرکانی با اشاره به اینکه اکنون دفاتر اسنادرسمی در یک مرحله گذار از سیستم سنتی به الکترونیک هستند گفت: این سرعت و شفافیت توام با دقت و پشتوانه حاکمیت سردفتران و دفتر یاران و تجربه نزدیک به یک قرن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسنادرسمی ، روزبه روز اقبال عمومی را به طرف ثبت رسمی در کشور بیشتر خواهد کردو اقدام اخیر این سازمان در حذف استعلام از اسناد اجاره برای مدت سه سال و کمتر از آن، اقدامی مهم در راستای تسهیل تنظیم اسنادرسمی و حذف کاغذبازی است.
وی به لزوم ساماندهی تشکل­های سردفتری اشاره کرد و گفت: در اصلاح قانون دفاتر اسنادرسمی این موضوع مورد توجه قرار گرفته است و شاهد یک ساختار منظم و اساسی در کانون­های سردفتری در سراسر کشور هستیم.
تویسرکانی با اشاره به اینکه در بودجه امسال، تلاش شده تا توجه به تشکل­های سردفتری در استان­ها بیشتر باشد، افزود: البته در سال آتی قطعا بهتر به این موضوع توجه خواهدشد.
وی افزود: مواردی همچون بیمه، از مواردی هست­ند که باید برایشان چارچوب گذاشت و اگر با همفکری و اخذ نظر اکثریت، به چارچوبی رسیدید، محکم و استوار همان مسیر به پیش بروید و منتظر نمانید.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: اینکه در تمام استان­ها، کانون­ها و جوامع سردفتری دارای ساختمان باشند یک اصل است و درخواست بنده این است که اعتبار درنظر گرفته برای این امر را به نسبتی مشخص بین تمام استان­ها تقسیم کنید و حداقل­های مورد نیاز را درنظر بگیرید تا همه استان­ها از امکانات متناسب با تعداد دفاتر خود برخوردار باشند.
وی به لزوم آگاه­ سازی مردم درخصوص سندرسمی و جایگاه دفاتر اسنادرسمی و نیز آگاه سازی سردفتران از تصمیمات اشاره کرد و گفت: تبیین سیاست­ها و اقدامات می­ تواند نقش مهمی در ایجاد امید داشته ­باشد و الحمدلله این روند، روز به روز در حال بهتر شدن است.
در ابتدای جلسه، "امیرمسعود مرادی"؛ رئیس کانون سردفتران و دفتریاران اصفهان از اقدامات تحول­آفرین سازمان در حوزه ثبت الکترونیک و بخشنامه اخیر سازمان در حذف استعلام از قراردادهای اجاره برای سه سال و کمتر از آن قدردانی کرد.
در پایان این جلسه،با ابلاغ اعضای جدید هیات مدیره کانون سردفتران ودفتریاران استان اصفهان، فعالیت این کانون رسماٌ آغازشد.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

منبع خبر: سایت سازمان ثبت اسناد و املاک

چهارمین نشست دفاتر اسناد رسمی فعال در فضای مجازی و وبلاگ نویسی در روزهای 19 و 20 اردیبهشت ماه 1392 در اصفهان بر گزار شد .

گزارشها و تصاویر مربوطه ی منتشر شده تا این تاریخ را در این آدرسها مشاهده نمایید .

_ وبلاگ دفتر اسناد رسمی 3 یزد.

_ وبلاگ دفتر اسناد رسمی 778 تهران .

- وبلاگ بنچاق ، دفتر اسناد رسمی 555 تهران .

- شبکه اجتماعی سردفتران و دفتریاران ایران .

- وبلاگ دفتر 377 سمیرم .

در حاشیه یک خبر

وکالت بلا عزل چیست ؟

امروزه به جهت فرار از تشریفات و موانع قانونی اسناد انتقال مالکیت ( همچون بیع ) فروشندگان و خریداران تمایل دارند به جای تنظیم سند انتقال مالکیت، فروشنده یک وکالت تام الاختیار در خصوص ملک مورد معامله به خریدار بدهد تا خریدار بتواند هر کاری خواست به وسیله آن وکالت در خصوص ملک مورد معامله انجام دهد. این وکالتها عقد جایز هستند یعنی فروشنده هر وقت بخواهد می توان خریدار را از وکالت عزل و وکالت را فسخ کند لکن برای این که خیال خریدار از این جهت که فروشنده او را از وکالت عزل نکند، راحت شود شرطی می آورند  مبنی بر اینکه موکل ( فروشنده ) ، وکیل ( خریدار ) را از این وکالت عزل نکند و اصطلاحا در دفاتر اسناد رسمی به چنین وکالتهایی "وکالت بلا عزل " گفته میشود . 

در بین عوام اعم از مشاورین املاکی و بنگاهیها و خریداران و فروشندگانی که سواد حقوقی ندارند این اشتباه زیاد مشاهده میشود به جای "وکالت بلاعزل" از "وکالت بلاعوض " استفاده می شود . که عبارت "وکالت بلاعوض" هیچگونه معنی و مفهومی از نظر حقوقی نداشته به نظر صرفا به جهت یک اشتباه شنیداری رایج شده است و مردم "وکالت بلاعزل " را وکالت بلا عوض می شنوند و استفاده می کنند.

این اشتباه شاید از مردم عادی و کم سواد حقوقی قابل قبول و توجیه باشد لکن استفاده از این عبارت از سوی یک نمانیده مجلس یا حقوقدان یا درج آن در یک خبر گزاری بسیار عجیب است .

حبرگزاری دانشجویان ایران ( ایسنا) در خبری آورده  است :

"قادری با اشاره به مصوبه دیگر کمیسیون تلفیق، ادامه داد: در حال حاضر در سیستم بانکی رایج شده که از وام‌گیرندگان وکالت بلاعوض گرفته می‌شود تا اگر آنها تعهدشان را اجرا نکنند بانک می‌تواند به هر اقدامی دست بزند. با مصوبه کمیسیون تلفیق، دریافت وکالت بلاعوض از وام‌گیرندگان ممنوع شد."

اگر این اشتباه از سوی خبرگزاری باشد ناپسند و عجیب خواهد بود ولی عجیب تر و ناپسند تر از آن در صورتی است که واقعا رئیس کمیسیون تلفیق از این عبارت استفاده کرده باشد و فاجعه جایی خواهد بود که ببینیم این عبارت در متن مصوبات کمیسیون مربوطه در مجلس نیز آمده باشد که بعید است چنین باشد .

______________________________________

پی نوشت : با سپاس از ایمیل جناب احمد علی سیروس .

منبع : سایت شبکه خبر

زمان انتشار خبر: چهار شنبه ۱۸ اردیبهشت ۱۳۹۲ - ۰۹:۳۸

 دفاتر اسناد رسمی جایگزین املاکی ها شد

به عنوان مثال مجموع تمام هزینه های تنظیم سند رسمی اجاره در دفترخانه ها شامل حق الثبت، حقوق دولتی، حق التحریر و مالیات بر ارزش افزوده برای ملکی که به مدت یکسال در ازای ماهیانه ۱۰۰ هزارتومان اجاره داده می شود فقط ۳۵ هزار تومان برای هریک از طرفین است.

نیمی از معاملات ملکی در سامانه کد رهگیری ثبت نمی شود     

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: آمار ثبت شده در دفاتر رسمی نشان می دهد نیمی از معاملات ملکی در سامانه کد رهگیری وزارت صنعت، معدن و تجارت ثبت نمی شود.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ                                              

معاون رییس قوه قضاییه و رییس سازمان ثبت اسناد واملاک کشور در گفت و گو با خبرنگار اجتماعی ایرنا، با بیان اینکه مخالفتی با فعالیت های مشاورین املاک نداریم، افزود: همه باید به اجرای قانون اهتمام داشته باشیم تا جامعه در جهت توسعه ثبت رسمی پیش رود.

"احمد تویسرکانی" ادامه داد: به هر میزان که معاملات با سند عادی انجام شود، هزینه های بعدی آن هم افزایش می یابد چرا که بخش عمده ای از پرونده های حقوقی موجود در محاکم، ناشی از وقوع اختلاف آتی است که بعد از انجام معامله در دفتر معاملات ملکی پیش آمده است.

وی با اشاره به این که برخی از این معاملات منتهی به رفتن به دادگاه و دستگاه قضایی می شود، اضافه کرد: اگر همه اهتمام داشته باشیم که معاملات مربوط به املاک به شکل رسمی انجام شود، انکار و تردید نسبت به معامله کاملا از بین می رود و به این ترتیب بار دادگاه ها هم کاهش می یابد.

وی، سامانه کد رهگیری موجود در بنگاه های معاملاتی را دارای چندین ایراد دانست و گفت: کسی که به مشاور املاک مراجعه می کند، لاشه سند ارائه می کند در حالی که در قانون، کسی مالک شناخته می شود که اطلاعات وی در دفتر املاک   سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد.

تویسرکانی با بیان اینکه اگر متعاملین به دفتر اسناد رسمی بروند، بعد از استعلام از اداره ثبت، معامله انجام می شود، افزود: اما در دفاتر مشاورین املاک این گونه نیست و چه بسا سند، جعلی باشد و به تبع آن اطلاعاتی که از این نقل و انتقال وارد سامانه می شود، موثق نباشد.

وی اشکال دیگر معاملات در بنگاه ها و ثبت سامانه کد رهگیری را فسخ توافقاتی دانست که بعد از درج در سامانه رخ می دهد و عنوان کرد: این فسخ معاملات در سامانه ثبت نمی شود و اطلاعی از فرجام آن در اختیار نیست.

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با بیان اینکه تعدادی از متعاملین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و بدون مراجعه به بنگاه ها نسبت به نقل و انتقال ملک اقدام می کنند، اظهار داشت: اطلاعات این افراد نیز در سامانه کد رهگیری ثبت نمی شود.

وی تصریح کرد: همه این ها حکایت از این دارد که اطلاعات وارد شده به وزارت صنعت، معدن و تجارت ایراد و آمار دفاتر اسناد رسمی حکایت از آن دارد که نقل و انتقال رسمی دو برابر آماری است که در کد رهگیری ثبت می شود.

تویسرکانی خاطرنشان کرد: باید کار به صورت کارشناسی انجام شود نه اینکه تصمیمی بگیریم و هزینه ای تحمیل کنیم و در پایان نتیجه ای به دست نیاید.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

منبع خبر : http://www.ssaa.ir/Default.aspx?tabid=41&ctl=Edit&mid=417&Code=5039